MEDI:GATE NEWS [류태민의 부동산 A to Z] DSR 40% 족쇄… 서민 대출 문턱 더 높아졌다

최종 업데이트 21.07.02 11:13

[류태민의 부동산 A to Z] DSR 40% 족쇄… 서민 대출 문턱 더 높아졌다

#. 첫 ‘내집마련’에 나선 직장인 A씨는 7월부터 주택담보대출비율(LTV) 규제가 완화된다는 소식을 듣고 은행을 찾아 대출 상담을 받았다. 서울 외곽에 위치한 7억원짜리 아파트를 구매하려는 A씨는 무주택자인 만큼 LTV 60%를 적용받아 최대 4억원까지 대출이 가능할 것이라고 봤지만 최대 대출가능금액은 3억원에 그쳐 주택자금 마련계획에 차질이 생겼다. 연소득 4000만원에 기존 신용대출이 3000만원 남아 있어 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 발목을 잡힌 것이다.
정부가 주택담보대출 규제 완화로 서민과 실수요자들의 내 집 마련 문턱을 낮춘다는 계획이지만 효과는 크지 않을 것으로 전망된다. LTV 우대 혜택 기준이 완화돼도 DSR 40%가 적용돼 최대 대출가능금액인 4억원을 다 받기 위한 조건을 갖추기 쉽지 않기 때문이다.
최대한도 4억원 대출을 받기 위해서는 우선 매매하려는 주택가격이 6억8000만원을 넘겨야 한다. 7월부터 투기과열지구 내 6억 이하의 주택의 LTV는 60%, 6억~9억원 주택은 50%로 10%포인트 확대 적용된다. 예를 들어 8억원짜리 집을 사려고 한다면 6억원까지는 LTV 60%를 적용해 최대 3억6000만원, 6억~8억원까지 2억원에는 50%를 적용해 최대 1억원이 나온다. 하지만 대출 최대한도는 이를 합한 금액보다 낮은 4억원으로 못박혔다.

문제는 DSR 40% 기준이다. 매매가 6억원 이상 주택에 적용되는 최장 정책 모기지는 30년 만기 담보대출로 대출금 4억원에 금리 2.9%를 적용할 경우 매년 상환해야 하는 원리금은 2000만원 가량(1998만원)이다. 여기에 DSR 40%를 적용하면 연소득이 최소 5000만원 이상이 돼야만 4억원 대출이 가능하다. DSR은 대출 심사 때 개인의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 연소득과 대비해 계산하는 지표다. 예를 들어 연소득이 5000만원이고 매년 갚아야 할 대출원리금이 3000만원이면 DSR은 60%가 된다.
여기에 기존 대출이 있다면 최대 가능 대출금액은 더 줄어들게 된다. DSR에는 신용 및 기타대출도 포함되기 때문이다. 결국 소득이 낮거나 기존 대출이 있는 청년과 무주택자는 DSR 40% 규제에 걸려 LTV 우대 혜택을 받지 못하게 된다. 부부합산 연소득 기준 9000만원(생애최초 구입자는 1억원)을 넘겨도 해당 주택담보대출이 불가능하다.
모든 조건을 충족하고 최대 4억원을 대출받더라도 내집마련의 문턱은 높다. KB국민은행이 발표한 주택가격동향 시계열 통계에 따르면 지난달 서울의 평균 아파트 매매가격은 11억4283만원으로 1년 새 2억원 넘게 올랐다. 수도권의 평균 아파트 가격은 7억1184만원에 달했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr
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