MEDI:GATE NEWS 서울 구축 아파트 재건축 기대심리 2018년 이후 약화…정부 정책 영향

최종 업데이트 22.04.18 08:34

서울 구축 아파트 재건축 기대심리 2018년 이후 약화…정부 정책 영향

[아시아경제 김민영 기자] 서울의 구축 아파트 선호현상이 2018년 이후 약화되고 있는 것으로 나타났다. 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축 사업의 추진을 더디게 하는 정부 정책의 영향 때문으로 풀이된다. 윤석열 당선인이 재건축 규제 완화를 약속하면서 구축 아파트 가격도 상승세를 이어갈 지 주목된다.
18일 직방이 2011년부터 2022년 4월4일(실거래신고건)까지 입주연차 5년~29년된 아파트의 매매 전세 거래건수를 분석한 결과 지은지 30년이 넘은 구축아파트의 경우 올해 매매시장에서 일반 아파트보다 4% 가량 높은 가격을 형성했다. 반면 전세시장에서는 약 21% 낮은 가격에 거래돼 서로 상반되는 모습을 보였다. 또 매매시장에서 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 계속 약화되고 있다. 특히 2020년에는 1%를 기록해 일반 아파트와의 매매가격 차이가 크게 줄어들었다.
직방 관계자는 "재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축, 재개발 시장 안정화를 위한 정부 정책들의 영향으로 해석된다"며 "재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목할 부분"이라고 말했다.
반면 서울에서 일반아파트 대비 신축아파트의 매매가격은 약 38% 높은 것으로 나타났다. 선호현상의 정도는 최근 10년 동안 30~34% 수준을 유지하고 있다. 전세시장에서는 신축 아파트 가격이 2010년대 초반 10~20% 가량 높았던 것과 비교해 2017년 이후에는 30%이상 차이가 벌어졌다. 전세시장에서 30년 이상 아파트는 노후주택에 불과하기 때문에, 재건축 기대심리가 임대차 시장에 적용되지 않은 것이다.
시도별로 신축 및 구축 아파트 효과를 비교한 결과 올해 신축 아파트 선호 현상이 가장 뚜렷한 곳은 전라북도, 울산, 대전으로 나타났으며 해당 지역에서 신축 아파트는 일반 아파트보다 60%이상 높은 가격에 형성되고 있다.
구축 아파트에 대한 선호여부는 지역마다 다르게 나타났다. 올해까지 경기도,전라북도,부산광역시,서울특별시 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 높은 가격을 기록했다. 그러나 대구 및 제주에서는 유의미한 차이가 없었고 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 더 낮았다.특히 전라남도, 광주, 대전, 세종, 충청북도는 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 낮은 가격을 형성해 뚜렷한 불호현상을 보여주고 있다. 이 지역들은 아파트 시장에서 재건축에 대한 기대감이 낮아 아파트 노후에 대한 불호심리만 매매가격에 반영된 것으로 보인다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr
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