[아시아경제 류태민 기자] 최근 정부나 여·야 대선주자들이 앞다투어 ‘토지임대부 주택’ 공급확대를 집값안정의 대안으로 내세우고 있다. 주택을 ‘반값 분양가’로 공급해 치솟고 있는 집값 시세를 잡겠다는 포부다. 하지만 그동안 지적됐던 토지임대부 주택의 문제점과 미비점에 대한 별다른 보완책이 없어 시장에서는 싸늘한 반응이 나온다.
저렴한 분양가 토지임대부… 집값안정 공약 ‘단골손님’토지임대부 주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 방식의 주택이다. 일반 주택보다 분양가를 반값 수준으로 낮추는 대신 토지에 대한 임대료가 부과된다. 보통 40년에서 최장 80년까지 거주할 수 있고 보증금 전환 시 임대료를 더 낮출 수 있다는 특성이 있다.
이에 정부와 대선주자들은 토지임대부 주택 공급을 통해 치솟는 부동산 가격을 안정시키겠다는 공약을 연이어 내세우고 있다. 이재명 더불어민주당 경기도지사는 지난해 말 ‘기본주택 분양형’ 계획을 내놨다. 건설원가에 소액 수수료만 붙여 주택을 저렴하게 분양하는 대신 수분양자에게 매달 토지임대료를 받는 토지임대부 방식이다.
윤석열 전 검찰총장도 토지임대부 방식을 기초로 하는 ‘역세권 첫집주택’을 통해 청년층과 무주택 가구에 시세보다 30~50% 저렴하게 공급하겠다는 공약을 꺼내들었다. 홍준표 국민의힘 의원도 서울 강북지역의 재개발을 활성화해 토지 일부를 기부채납 받고 시세의 반의 반 수준으로 제공하는 ‘쿼터아파트’를 토지임대부 방식으로 공급하겠다고 약속했다.
문재인 정부에서도 최근 송파구에 위치한 ‘옛 성동구치소 부지’에 당초 600가구가 계획된 민간분양 대신 토지임대부 주택을 공급하는 방안을 검토 중이다. 또한 토지임대부 주택을 매각 시 LH에 환매하는 것을 의무화하는 주택법 개정안이 지난해 12월 국회 본회의를 통과했다.



임대료 부담 크고 자산증식도 막혀… 시장 반응 ‘싸늘’이러한 특성에도 시장에서는 이를 반기지 않는 분위기다. 사실상 토지임대부주택은 ‘분양’보다는 매달 토지임대료를 내는 ‘월세’ 제도에 가깝기 때문이다. 천정부지로 치솟는 집값에도 국민들이 ‘내집마련’에 나서는 것은 주거안정 뿐만 아니라 자산 증식을 위해서다. 하지만 토지임대부로는 자산증식을 기대하기 어렵다. 여기에 토지임대료 부담까지 더해지면서 수요자들로부터 외면 받고 있다.
실제로 2007년 10월 경기 군포시 부곡지구에 처음으로 토지임대부 주택이 공급됐지만 1순위에서 대거 미달됐다. 토지임대료가 매달 40만원에 달해 부담이 크다는 평가가 지배적이었다. 결국 전체의 92.4%가 미분양되면서 해당 주택을 모두 일반분양 주택으로 전환해 다시 분양했다.
장기적으로는 오히려 자산가치가 떨어질 수 있다는 리스크도 있다. 건물 가격은 시간이 지나면서 가치가 깎이는 감가상각이 적용되기 때문이다. 여기에 공공이 토지를 소유하는 탓에 재건축을 주민 뜻대로 진행하기 어렵다는 단점도 있다. 대표적인 사례는 1970년 지어져 토지임대부로 공급된 서울 용산구 중산시범아파트다. 건물 부지와 일대 도로를 서울시와 용산구청이 나눠서 소유하고 있어 준공된 지 50년이 넘도록 재건축 사업이 좀처럼 진행되지 않는 모습이다.
한편 토지임대부 주택은 세입자 보호 정책도 미비하다는 지적이 나온다. 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증의 경우 토지임대부 주택의 가입을 받지 않고 있기 때문이다. 토지임대부 주택에 입주하는 세입자의 경우 전셋값을 보호받기 어려운 것이다. 임대보증금 보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 갚아주는 상품을 말한다.




류태민 기자 right@asiae.co.kr
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