2일 서울 남산에서 바라본 서울 시내의 아파트 모습 ＜사진=연합뉴스＞

"서울에 부부 공동명의로 한 채 보유하고 있습니다. 현금 1억정도 있는데 어디 투자할 곳 없을까요."(한 부동산 관련 커뮤니티 게시판)
최근 부동산 관련 온라인 커뮤니티 게시판에는 소액의 여유자금을 이용한 투자 관련 글이 넘쳐난다. 적게는 몇 천만원의 돈으로도 투자를 해보려는 초보 투자자들이다. 정부의 고강도 규제와 금리인상에도 불구하고 집값 상승세가 더 가팔라지면서 나타난 현상이다.
최근 광역시를 중심으로 지방 집값이 들썩이고 있는 것도 이같은 분위기와 무관치 않다는 것이 전문가들의 진단이다. 서울 집값이 너무 오른 데다 대출 금지 등 고강도 규제에 투자길이 막히자 유동자금이 지방으로 흐르고 있는 것이다.



◆규제에 가로막힌 유동자금 지방으로=3일 한국부동산원에 따르면 이번 주(8월 30일 조사 기준) 인천을 제외한 5대 광역시의 매매수급 지수는 104.1로 지난주(103.1)보다 1포인트 상승했다. 매매수급 지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻한다. 기준선인 100을 넘어 높아질수록 매수심리가 강하다는 의미다.
한국은행의 기준금리 0.25% 포인트 인상, 일부 시중은행의 신규 주택담보대출 중단에도 매수심리는 좀처럼 수그러들지 않고 있는 것이다. 각종 부동산 커뮤니티에서는 1~2억원으로 서울·수도권을 대신해 투자할 만한 곳을 묻는 글들이 넘쳐나고 있다. 서울과 수도권의 집값이 너무 오르고 대출 여력도 감소하자, 상대적으로 소액 투자가 가능한 원정투자에 나선 이들이다.
5대 광역시 외의 지방 중소 도시의 투자 열기 역시 뜨겁다. 정부가 수도권은 물론 지방 광역시까지 주택 관련 규제를 확대하자 나타난 풍선효과다. 현재 광역시는 대부분 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역으로 묶인 상태다. 이때문에 분양권 전매가 제한되고 주택 취득 시 자금조달계획서를 의무적으로 신고해야 한다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 역시 낮다. 반면 지방 중소도시는 ‘규제 프리존’이다.
실제 올해 상반기 전국 아파트 매매거래량은 총 37만3014건이었는데, 이 중 ‘관할 시도 외 거주자’의 매수는 10만3209건으로 집계됐다. 전국 아파트 10채 중 3채(약 27.7%) 정도를 외지인이 구매한 셈이다. 이중에서 5대광역시 외 기타지방 아파트 매매시장의 평균 외지인 유입 비율은 약 30.8% 수준이었다. 특히 충남(39.7%), 충북(37.1%), 강원(35.2%) 등이 높은 비율을 나타냈다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "저금리에 따른 유동성 과잉 상황에서 수도권 규제는 갈수록 강해지고 있다"며 "투자금이 갈 곳을 잃고 규제가 없는 지방으로 흘러들어가는 것"이라고 분석했다.



◆ 매수세 끊기면 지방 가장 먼저 타격…"실수요자 우려"=다만 아파트값이 단기간에 급등하면서 거품 우려도 커지고 있다. 대세 상승기에는 문제가 없지만 시장이 위축될 경우 상대적으로 실수요가 많지 않은 지방이 가장 먼저 타격을 받을 가능성이 크기 때문이다. 한 부동산 업계 전문가는 "지방은 원래 철저하게 실수요자 중심으로 돌아가는 시장"이라며 "지금의 급격한 가격 상승은 외지인 원정투자 때문인데 추후 이들이 빠져나가면 비싸게 매수한 실수요자들이 피해를 볼 수 있다"고 설명했다.
일부 전문가들은 이미 일부 지방의 경우 집값이 고점에 임박하고 있다고 내다보고 있다. 도 지역은 인구가 감소하고 있고 지역경제도 침체하고 있는 만큼 거품으로 형성된 집값은 회복이 안될 우려가 크다는 지적도 다수다.
서 교수는 "지방 부동산 가격 상승은 실물경제에 기반한 것이 아니라 유동성과 규제 등의 영향이 크다"며 "향후 주택공급이 늘어나게 지방도시 부동산의 거품이 빠질 가능성 있다"고 했다.
권일 부동산인포 리서치팀장 역시 "과도한 기대감이나 외지인 투자만으로 오른 곳이라면 거품이 빠질 가능성이 크다"며 "실제 일부 지역은 위험한 수준까지 가격이 올라간 곳들도 있다"고 설명했다.




김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
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