MEDI:GATE NEWS 전세→반전세 전환 때도 5% 상한 적용…[임대차3법 Q＆A]

최종 업데이트 20.07.30 13:10

'전세→반전세' 전환 때도 5% 상한 적용…[임대차3법 Q＆A]

[아시아경제 유인호 기자, 문제원 기자] 계약갱신청구권과 전ㆍ월세 상한제를 도입하는 주택임대차보호법 개정안 시행이 코앞으로 다가오면서 그동안 시세보다 비교적 저렴한 가격에 전세를 줬던 집주인들의 발등에 불이 떨어졌다.
부동산 업계에 따르면 임대차 3법으로 최소 2~4년간 임대료를 시세 수준으로 높이지 못하게 된 임대인들을 중심으로 기존 세입자와 계약을 종료할 수 있는 방법을 찾는 문의가 이어지고 있다.
이 법이 시행되면 세입자는 집주인에게 전ㆍ월세 계약을 한 차례(2년) 더 연장하자고 요구할 권리를 갖게 된다. 집주인은 특별한 사정이 없는 한 세입자의 계약 기간 연장 요구를 받아들여야 한다. 전ㆍ월세값도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다.
임대차 3법 시행으로 달라지는 점 등을 문답으로 정리했다.
-9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.▲그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다. 임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다. 단 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.
-현재 전세 보증금이 4억원인데 이를 반전세로 전환해 보증금을 1억원 선으로 맞추고 싶다. 임대차 3법이 통과되면 월세를 얼마나 올릴 수 있나▲전세를 월세나 반전세로 전환할 때에도 전월세상한제가 적용된다. 현재 보증금을 전월세전환율(4%)로 나눈 뒤 환산보증금을 구해 임대료 인상률을 계산해야 한다. 보증금을 4억원에서 1억원으로 낮추면 월세를 106만원 가량 받을 수 있다. 임대료 계산은 렌트홈 홈페이지에서 가능하다.
-계약 기간이 아직 남았는데 임대인이 전세 보증금을 20%나 올리는 갱신계약을 요구해 동의했다. 임대차 3법이 시행되면 돌려받을 수 있나▲그렇다. 계약기간이 남은 상황에서 임대인이 보증금을 올렸다면 임대차 3법 시행 이후 상한선 5%를 뺀 금액을 돌려받을 수 있다. 예컨대 보증금을 5억원에서 1억원(20%) 올렸다면 2500만원(5%)을 제외한 7500만원을 돌려받을 수 있다.
-집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 새로운 계약까지 이미 마쳤다면 어떻게 되나.▲기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다. 개정법에서는 이에 대한 구제방법도 따로 두지는 않았다.
-집주인은 어떤 경우 거절할 수 있나.▲집주인이 들어가 살거나 직계존속ㆍ직계비속이 거주할 목적인 경우다. 대신 2년간 실거주해야 한다. 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다."
-집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제삼자를 세입자로 들이면 어떻게 되나.▲집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 배상 규모는 3개월치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세로 환산), 또는 집주인이 다른 세입자에게 전ㆍ월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다.

유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
<ⓒ경제를 보는 눈, 세계를 보는 창 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>

아시아경제 관련뉴스해당 언론사에서 선정하며 언론사 페이지(아웃링크)로 이동해 볼 수 있습니다.