[아시아경제 문제원 기자] 올해 공동주택 공시가격이 전국적으로 19% 넘게 오르면서 이와 연동된 종합부동산세 부담도 크게 늘 것이란 우려가 커지고 있다. 종부세 부과 기준이 되는 공시가격 9억원 초과 공동주택은 올해 전국 52만4620가구로 집계됐다. 전년(30만9361가구)과 비교하면 1년 만에 69.6%나 급증했다. 고가 주택이 많은 서울에서는 전체 공동주택의 16.0%인 41만3000가구가 종부세 부과 대상이다.
정부가 지난해 발표한 ‘로드맵’에 따르면 아파트 공시가격 현실화율은 2030년까지 90%로 올라간다. 올해와 같은 보유세 부담 급증이 매년 반복될 가능성이 크다는 의미다. 이 때문에 유주택자는 보유세 부담을 한 푼이라도 낮출 수 있는 방안을 고민하는 게 사실상 필수가 됐다는 분석이 나온다.
실익 적은 주택, 6월 전 양도가 절세종부세는 주택을 보유함으로써 내야 하는 세금인 만큼 다주택자에게는 실익이 적은 주택을 처분하는 것이 가장 대표적인 절세법이다. 주택 보유자는 7월과 9월에 재산세를 납부하고, 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1가구 1주택자는 9억원)이 넘는 경우 12월에 종부세를 추가로 낸다. 재산세와 종부세는 매년 6월1일 해당 주택을 소유한 사람에게 1년 치 세금을 부과하는 구조다. 따라서 6월1일 이전에 주택을 매도하거나 증여하면 보유세를 피할 수 있다.
오는 6월1일부터는 조정대상지역에서의 다주택자 양도세 부담이 최대 75%(3주택 이상 보유자)까지 높아질 예정인 만큼 다주택자는 매각할 부동산이라면 빨리 처분하는 것이 유리할 수 있다. 처분할 때는 양도 차익이 적은 주택 등 세 부담이 작은 것부터 처리해야 비용을 아낄 수 있다. 만약 향후 주택 가격이 더 오를 것으로 예상되거나 매각이 어려운 경우라면 가족 간 증여를 통해 소유를 분산할 수 있다.
실제로 업계에서는 보유세 부담이 오르더라도 시장에선 그보다 집값 상승 속도가 더 빠를 것이란 기대감이 크기 때문에 보유세 절세 목적의 매물이 시장을 흔들 정도로 쏟아지진 않을 것으로 보고 있다. 증여를 선택한다면 수증자, 증여 후 양도시기, 증여 당시 시가와 공시가격, 부담부증여 여부 등에 따라 세 부담이 크게 달라진다.
보유세 회피 위한 부담부증여 활발…증여세 고려해야특히 부담부증여는 높은 양도소득세와 증여세 사이에서 고민하는 주택 보유자들이 많이 고려하는 방법 중 하나다. 부담부증여는 증여하면서 전세금 등 채무도 함께 이전하는 것으로, 세금 부과의 기준이 되는 과표를 분산시켜 세율을 낮출 수 있다. 전문가에 따르면 일반증여와 부담부증여는 세금이 억대 이상 차이 나기도 한다.
증여도 공시가격 발표 전에 하는 것이 유리하다. 부동산을 증여로 무상 취득하면 증여세가 과세되는데 증여받은 부동산은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간 중에 발생한 매매가, 감정가, 유사매매 사례가로 평가한다. 이런 금액이 없으면 공시가격으로 평가하는데 아파트가 아닌 단독주택, 다가구주택 등은 통상 유사매매 사례가 많이 없어 공시가격으로 증여세를 신고한다.
하지만 종부세를 낮추기 위해 증여를 선택하는 것이 항상 유리한 것은 아니다. 지난해 8월 조정대상지역 내 3억원 이상 주택에 대한 증여 취득세율이 12%로 올라갔고, 추후 부동산시장이 정책 영향으로 조정기를 겪으면 매도가 유리할 가능성도 있다.


올해부터 공동명의·단독명의 선택 가능종부세는 가구별 합산 과세가 아니라 개인별 합산 과세로 이뤄진다. 따라서 공동명의인지, 단독명의인지가 세금에 큰 영향을 끼친다. 종부세법을 살펴보면 부부 공동명의라면 각자 6억원씩 총 12억원의 기본공제를 준다. 반면 1가구 1주택 단독명의인 경우 기본공제를 9억원으로 적용하는 대신 고령자·장기보유 공제를 준다.
예컨대 공시가격 11억원의 주택이라면 부부가 절반씩 공동명의로 소유하면 종부세를 내지 않지만, 단독명의로 보유하면 2억원에 대해 종부세가 부과된다.
올해부터는 주택의 지분율을 50대 50으로 나눈 부부 공동명의자들이 종부세 절세를 위해 부부 중 고령 공제와 장기보유 공제 혜택이 큰 사람을 납세의무자로 선택할 수 있게 됐다. 기존에는 부부 공동명의일 경우 고령자·장기보유 공제를 받지 못해 주택 구입 초기 절세에 유리했으나 소유자의 연령이 높아지고 보유 기간이 길어질수록 단독명의에 비해 불리했다. 실제 60세 이상 고령자에게 적용되는 공제율은 20~40%이고, 5년 이상 보유자에게 주는 장기 공제는 20~50%다. 두 가지 공제를 모두 받으면 최대 80% 공제를 받을 수 있다.
하지만 이젠 지분율이 50대 50으로 같은 경우 납세 의무자를 선택할 수 있다. 즉 고령자나 장기보유 공제를 더 받을 수 있는 배우자를 납세의무자로 지정하면 매년 종부세 부담을 줄일 수 있기 때문에 개별 상황을 잘 따져볼 필요가 있다. 1주택자로 신청하는 시기는 매년 9월16일부터 30일까지이며, 신청 장소는 관할 세무서다.




문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
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