[아시아경제 김유리 기자, 최동현 기자, 임온유 기자] "정부가 기대하는 하락은 언감생심." 올해 집값에 대한 부동산 전문가들의 일치된 견해다. 아시아경제가 4일 신축년 새해를 맞아 부동산 전문가 10명을 대상으로 심층 설문을 실시한 결과 9명이 올 한해 집값이 오를 것으로 내다 봤다. '강한 상승', '상승', '강보합' 등 약간의 온도 차는 있지만 집값이 오른다는 견해가 지배적이었다. 견해를 달리한 1명 조차 '약보합'을 전망했다. 이미 지난해 급격하게 치솟은 집값이 정부 기대대로 '원상회복'하지는 않을 것이라는게 시장의 일치된 견해인 셈이다.
전문가들은 전세난에 따른 매매 수요 증가, 넘치는 유동성, 입주물량 감소 등을 집값 추가 상승의 배경으로 지목했다. 특히 취득세ㆍ양도소득세 등 거래에 따른 비용 부담이 급격하게 늘어난 만큼 시장의 매물잠김 역시 지속될 것으로 내다봤다. 다만 상승폭은 지난해에 미치지 못할 것이라는 관측이다. KB부동산 리브온에 따르면 지난해 전국 주택 매매가격은 8.35% 올라 2006년(11.60%) 이후 14년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다.
서울 등 수도권 일대 중저가 주택의 강세는 계속될 것으로 봤다. 일각에서는 서울 강남권 등의 초고가 주택 가격 역시 다시 한번 요동칠 가능성도 제기됐다. 지방은 상대적으로 가격이 덜 오른 비규제지역의 가격 상승 압력이 클 것이라는 전망이 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "세종은 국회이전과 행정수도 확대, 성장도시 측면에서 상승 가능성이 있다"며 "강남3구와 동작구는 똘똘한 한 채와 규제지역 확대로 인한 유턴 현상으로 집값이 오를 수 있다"고 진단했다. 수도권광역급행철도(GTX) 수혜지역 등 개발 호재 지역의 집값도 강세를 보일 수 있다고 그는 덧붙였다.
다반 상ㆍ하반기 집값 움직임에 대한 의견은 갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "상반기에는 다주택자 매물이 추가로 나올 수 있고 서울시장 선거도 있기 때문에 매도와 매수 모두 숨고르기를 할 가능성이 있다"고 봤다. 양지영 양지영R&C연구소 소장 역시 "대출 규제로 매수세가 꺾일 수 밖에 없어 지난해보다는 집값 상승폭이 낮을 것"으로 전망했다. 반면 다주택자 매물이 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 반론도 제기됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "상반기에 일부 절세매물이 나오겠지만 이미 증여하거나 양도한 다주택자가 많아 쏟아져 나올 정도는 아니라고 본다"고 말했다.
문제는 전세가격이다. '강한 상승'에 전문가들의 전망이 모아졌다. 특히 전문가들은 전셋값 상승세가 가팔라질 경우 매매가격을 더 밀어올릴 수 있다고 우려했다. 양 소장은 "하남, 남양주 등 3기신도시 사전청약지 중심으로 예비 청약자들이 몰리면서 전셋값 상승률은 더 높을 것"이라고 봤다. 심 교수는 "임대차3법으로 전세가격이 올해도 강한 상승 흐름을 보일 것"이라며 지방보다는 서울등 수도권의 두드러진 가격 상승을 예상했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "매매 가격과의 격차가 줄면 갭투자가 늘어날 가능성이 크다"며 전셋값 상승이 집값을 올리는 악순환을 경계했다.
전문가들은 시장에 미치는 중요 변수로 ▲신종 코로나바이러스감염증(코로나19) ▲유동성 회수 여부 ▲부동산 대책의 방향성을 꼽았다. 특히 코로나19의 경우 백신 보급 등의 영향이 유동성 회수 논의 시작 여부를 결정할 것으로 봤다. 다만 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "각국이 경기부양에 총력을 쏟고 있기 때문에 급격한 유동성 축소는 어려울 것"이라며 "이는 화폐가치의 하락으로 연결돼 부동산 가격 상승을 초래할 것"이라고 봤다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "예기치 않은 정책변수의 영향은 올해 역시 지켜봐야할 부분"이라며 "무엇보다 공급과 수요의 균형 여부가 집값 향방을 가를 것"이라고 말했다.
전문가들은 정부 정책의 180도 전환 없이는 집값 안정을 기대하기 힘들다고 조언했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "매매 수요를 진정시키고 풍선효과를 완화하려면 정부가 임대차 시장 안정에 주력해야 한다"고 강조했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사 연구소장(빠숑)은 "시장 거래를 위축시키는 규제를 180도 바꾸지 않는 이상 집값 상승 저지할 방법은 없다. 물리적인 공급뿐 아니라 시장에서 거래될 수 있는 매물을 끄집어내는 것이 중요하다"고 조언했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "민간이 함께 움직일 수 있도록 재개발ㆍ재건축 규제완화 등이 이뤄져야 한다고 말했다. 박 위원 역시 "시장에 지속적으로 공급 확대 신호를 보내고 그 신호가 믿음이 되도록 해야할 것"이라고 설명했다.




김유리 기자 yr61@asiae.co.kr
최동현 기자 nell@asiae.co.kr
임온유 기자 ioy@asiae.co.kr
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