MEDI:GATE NEWS 똑같은 경매 아냐?… 임의경매와 강제경매, 뭐가 다를까

최종 업데이트 21.12.26 08:00

똑같은 경매 아냐?… 임의경매와 강제경매, 뭐가 다를까

[아시아경제 류태민 기자] 부동산 법원경매는 매매거래보다 저렴하게 ‘내 집 마련’을 할 수 있는 수단으로 꼽힌다. 하지만 법원경매도 신청 채권자의 권리에 따라 강제경매와 임의경매로 종류가 나눠져 그 차이점을 알 필요가 있다.
먼저 임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매절차다. 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 변제 받지 못할 경우, 채권자는 법원에 매각 신청을 하게 된다. 담보로 설정된 목적물이 매각되면 그 금액 중 받지 못한 채권금액만큼을 변제 받게 된다.
예컨대 어떤 이가 은행에서 돈을 빌리려는데 신용도가 낮으면 특정 부동산을 담보를 잡게 되는데 이를 근저당 설정이라고 한다. 이렇게 은행에서 빌린 대출금과 이자를 추후에 상환하지 않게 될 경우 해당 부동산이 경매로 넘어가는 것을 임의경매라고 한다. 이와 같이 근저당이 설정된 돈 거래는 은행과 개인끼리만 일어나는 것이 아니라 개인과 개인, 법인과 개인 사이에서도 일어날 수 있다.
반면 강제경매는 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 않을 때 발생한다. 이 경우 채권자는 소송을 통해 법원으로부터 채무자가 채무금액이 있다는 판결을 받고, 집행권원을 통해 채무자의 부동산을 매각해 대여금을 갚는 방식이다.
예를 들면 강제경매는 어떤 이가 은행에서 돈을 빌릴 때 신용이 높아 아무런 담보 없이 대출을 받았지만 추후 대출금과 이자를 상환하지 않을 경우 발생한다. 은행은 대출 서류를 법원에 제출해 소송을 제기하고, 법원 판결에서 은행이 승소할 경우 채무자가 가지고 있는 부동산을 경매에 넘기는 것이다.
강제경매는 개인들 간의 금전거래에서 많이 파생한다. 은행 등 금융기관과의 거래와 달리 개인들 간의 금전거래에서는 부동산 등을 담보로 잡는 경우가 많지 않기 때문이다. 다만 아무리 서류 등을 확보해 판결에서 승소했다고 하더라도 상대방이 대출금을 변제할 수 있는 충분한 부동산 등 자산이 없는 경우라면 크게 손해를 볼 수 있기 때문에 개인과의 거래에서도 근저당 등의 안전장치를 확보해 두는 것이 더욱 안전하다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr
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