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    세법상 자산 평가기준과 특수관계자간 거래시 유의사항

    [칼럼] 정진형 KB국민은행 수석전문위원·WM스타자문단

    기사입력시간 19.05.23 13:44 | 최종 업데이트 19.06.20 11:49

    [KB Doctor's 자산관리 전문가 칼럼] 부동산, 세무, 투자전략 등 KB금융그룹 분야별 전문가로 구성된 WM스타자문단의 연재 칼럼을 통해 지혜로운 자산관리를 위한 유익한 정보를 제공해 드립니다. KB Doctor's 자산관리 전문가 칼럼과 관련한 문의사항이 있으시면 이메일(KBG105781@kbfg.com)로 보내주시기 바랍니다.

    1. 2019 부동산 시장 전망 및 투자전략
    2. 올해 놓치지 말아야 할 부동산 절세 포인트​
    3. 2019년 자산배분 전략
    4. 상가 투자는 세입자와 공동 창업하는 것​
    5. 1가구 1주택 비과세… 바뀐 세법에 주목해야
    6. 신흥국 주식과 채권 시장에 부는 훈풍
    7. 건물주 첫걸음, ‘상가주택’ 투자의 모든 것
    8. 세법상 자산 평가기준과 특수관계자간 거래시 유의사항
    사진: 게티이미지뱅크
    여러 고객과 상담하다 보면, 특수관계자간에 부동산을 양도거나 증여하는 경우가 많다. 세금을 줄이기 위해 특수관계자간에 부동산을 양도할 때 저가로 양도하는 사례도 다수 있다.
     
    현행 세법에서는 자산별 평가 기준을 정하고 있으며, 저가 양도 시 증여세를 과세하도록 규정하므로, 해당 내용을 숙지해야 한다. 이런 사례 및 규정에 대해 구체적으로 살펴보자.

    세법상 자산 평가 기준

    상속세 및 증여세법(이하 상증법) 60조에 따르면, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따르는 것으로 규정한다. 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래하는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 아래와 같은 경우 시가로 인정된다.
     
    •상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매가액
    •상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 둘 이상 감정 기관의 감정평가액(기준시가 10억원 이하 부동산은 1곳의 감정평가액 인정)
    •해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액

    세법상 자산을 평가할 경우 시가가 우선적으로 적용되며, 시가가 없을 경우에 한해 현행 상증법에서 규정한 보충적 평가 방법에 따라 아래와 같이 평가하도록 규정한다.

    상증법 61조에 따르면, 토지는 개별공시지가로 평가하며, 건물은 국세청 기준시가로 평가하도록 규정하고 있다. 또한, 사실상 임대하고 있는 경우 임대료 환산가액과 비교해 큰 금액으로 평가하도록 규정하고 있다.

    임대료 환산가액이란 ‘(1년간의 임대료÷0.12)+임대보증금’을 의미한다. 한편, 오피스텔 및 상업용 건물은 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려해 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가해야 한다.

    주택은 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가하도록 규정하고 있다. 또한, 저당권이 설정돼 있는 경우 당해 재산이 담보하는 채권액이 위 금액보다 큰 경우 담보하는 채권액으로 평가해야 한다.

    일반적으로 아파트는 동일 단지 동일 평형대의 매매사례가액을 시가로 인정하므로, 증여나 매매 시 주의한다. 토지나 건물은 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 매매사례가액을 찾기 어려우므로, 보충적 평가 방법으로 평가하는 경우가 대부분이다.
     
    다만, 기준시가 10억원 이하 부동산은 1곳의 감정평가액만 있어도 시가로 인정되므로, 감정평가하는 것이 유리한 경우에는 활용할 만하다.

    한편, 아파트 분양권이나 조합원 입주권을 평가할 때 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가해야 한다.

    다수 고객과 상담하다 보면 아파트 분양권을 증여하고자 할 때 납입한 금액만으로 평가해 증여세 신고를 해도 되는 것으로 알고 있는데, 납입 금액과 프리미엄을 반영한 금액으로 평가해 증여세를 신고해야 한다.

    그렇다면, 상장 주식은 어떻게 평가할까? 상장 주식은 평가기준일 전후 2개월 최종 시세가액을 평균해 평가하도록 규정하고 있다.

    특수관계자간 부동산 매매 시 유의할 점

    특수관계자간에 부동산을 매매할 때는 상당한 주의를 해야 한다. 과세 관청에서도 특수관계자간에 부동산 매매 시 주의 깊게 보고 있으므로, 세무상 이슈가 없는 선에서 거래해야 한다.
     
    상증법 35조에 따르면, 특수관계자간의 재산을 양도할 경우 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상일 때 증여로 보는 것으로 규정하고 있다.

    이때 기준금액이란 다음의 금액 중 적은 금액을 말한다. 따라서 차액이 3억원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달할 때는 증여세가 과세되지 아니한다.

    ① 시가(법 제60조부터 제66조까지 규정에 따라 평가한 가액을 말하며, 이하 ‘시가’라 함)의 30%에 상당하는 가액
    ② 3억원

    위 조건에 해당할 경우 증여재산가액은 아래와 같이 계산한다.
    증여재산가액 =시가 - 대가 - MIN(시가의 30% 또는 3억원)

    다만, 시가의 30% 기준과 3억원 중 적은 금액 이내로 거래하면 증여세가 과세되지 않으므로, 세무상 아무 문제가 없을 거라고 생각하면 오산이다.

    소득세법 101조에 따르면, 특수관계자간 부동산을 저가로 매매할 때 시가와 매매가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우 양도소득세 계산 시 시가를 매매가액으로 의제해 양도소득세를 계산한다. 즉, 위 기준을 초과해 특수관계자간에 저가 매매할 경우 양도소득세가 추가 과세된다.

    위와 같이 세법상 자산 평가 기준과 특수관계자간 거래 시 세무상 이슈를 살펴봤는데, 자칫 세부담을 줄이려고 저가 양도를 했다가 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.

    그러므로 특수관계자간 거래 시 세법에서 정하는 방법에 따라 평가, 거래해야 하며, 항상 거래 전에 세무전문가와 면밀하게 상담한 뒤 의사를 결정하는 것이 바람직하다.













    ※칼럼은 칼럼니스트의 개인적인 의견이며 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다. 
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