MEDI:GATE NEWS [류태민의 부동산 A to Z] 낙찰 받은 집이 위반건축물이라면?

최종 업데이트 22.03.11 11:58

[류태민의 부동산 A to Z] 낙찰 받은 집이 위반건축물이라면?

[아시아경제 류태민 기자] 최근 A씨는 구청으로부터 몇 년 전 구입한 신혼집이 근생빌라라는 사실을 통보받았다. 자신이 선의의 피해자임을 호소했지만 이행강제금 납부 명령을 받아 초조해진 그는 이사를 계획하고 집을 내놓으려 했지만 받아주는 부동산이 없었다. A씨가 매입할 때와 달리 등기부등본에 불법 개조된 상태라는 의미의 ‘빨간줄’이 그어졌기 때문이다.
위반 건축물인지 확인하지 않고 집을 낙찰 받거나 매매·임대했다가 집주인과 세입자 모두 피해를 보는 경우가 자주 발생한다. 근린생활시설을 주택으로 용도 변경해 사용하는 위반 건축물 ‘근생빌라’와 세입자를 늘리기 위해 주택 내부에 가벽 등을 세워 불법으로 구조를 변경하는 ‘방 쪼개기’가 대표적이다.
건축법상 근린생활시설은 주차 대수나 층수 기준 등을 충족하지 못하기 때문에 주택으로 용도 변경하는 것은 불법이다. 통상 빌라라고 불리는 다세대와 연립주택은 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 건축물을 뜻한다. 따라서 입찰하고자 하는 빌라 건물이 총 5층 이상으로 지어졌거나 필로티 구조의 6층 건물이라면 해당 호수가 불법으로 근린시설로 허가받은 것은 아닌지 꼼꼼하게 체크해야 한다.
불법 증축 사례도 많다. 임대수익을 늘리기 위해 내부 구조를 마음대로 개조하거나 계단식 형태의 건축물 상층부인 ‘베란다’에 새시·조립식 패널을 이용해 창고나 보일러실로 활용하기도 한다. 이들은 관할 관청에 적발될 경우 위반건축물로 등재될 수 있어 주의가 필요하다.
이런 부동산을 구입할 경우 새로운 집주인은 원래 용도로 원상복구해야 할 의무가 있다. 불법 개조된 건축물을 원상 복구할 때까지 지방자치단체에서 이행강제금을 부과하는데 이는 최대 1000만원에 달하며 연 2회 부과한다. 실제로 지난해 서울시에서만 877곳에 대해 62억700만원의 이행강제금 부과가 이뤄졌다.
또한 위반건축물의 경우 임대 보증금 보증이 불가능해 세입자들이 보호를 받을 수 없게 된다. 국토교통부는 지난해부터 세입자 보호 강화를 위해 모든 등록임대주택 임대사업자는 임대 보증금 보증에 가입하도록 의무화했다. 하지만 위반건축물의 경우 임대보증금 보증 가입 서류조차 받아주지 않는다. 결국 임대 기간이 끝나고 보증금을 무사히 돌려받을 수 있다는 확신이 없다보니 세입자들이 기피하는 임대 물건이 될 수도 있다.
이주현 지지옥션 수석연구원은 "위반건축물을 보유할 경우 여러 방면으로 피해를 볼 수 있으니 반드시 구입 전에 건축물대장을 확인해야 한다"라며 "특히 대장에 기재가 되지 않은 불법 증축 사례도 많아 현장을 방문해 직접 확인해보는 것이 가장 안전하다"라고 조언했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr
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