기사입력시간 21.06.08 02:53최종 업데이트 21.06.08 02:53

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다주택자 양도세율 최대 75%로 인상? '무조건'은 아닐 수도 있다

[칼럼] 조승희 세무법인나은 재산세 전문 세무사

사진=게티이미지뱅크 

[메디게이트뉴스] 다주택자 규제가 점점 강화됨에 따라 마침내 6월 1일 이후부터 조정대상 지역의 주택을 양도하는 다주택자에게 양도차익의 최대 75%의 세율이 적용된다. 지방소득세까지 고려할 경우 최대 82.5%의 세율이 적용되는 것이다.

이는 작년 7.10.부동산대책으로 다주택자의 주택양도세율이 인상된 것인데, 다주택자의 매물을 유도하고자 설정했던 유예기간을 종료함으로써 6월 1일부터 주택 양도시 인상된 세율을 적용하게 된다. 전례 없는 수준의 세금정책으로 6월 1일 전까지 주택을 정리하지 못한 다주택자들은 높은 세율부담으로 버티기에 돌입할 것으로 보인다.

6월 1일 이후 인상되는 양도소득세율은 다주택자에게만 해당하는 것이 아니다. 주택·조합원 입주권의 단기양도와 분양권 양도세율도 인상된다. 다음의 표를 보면 최고소득세율이 45%임을 고려했을 때 산술적으로 적용될 수 있는 최고세율은 무려 82.5%(45%+30%+7.5%)에 달한다. 이는 시세차익으로 받은 수익이 거의 남지 않을 뿐 아니라 취득시의 취득세, 보유시의 보유세(재산세, 종부세, 임대소득세 등), 거래시의 중개수수료등을 고려한다면 마이너스가 날 수도 있는 상황이 된다. 

토지와 건물의 양도세율은 개정되지 않았다가 이번 LH사태로 인해 지난 3월 기획재정부는 '부동산 투기근절 및 재발방지대책'을 발표하며 토지의 단기세율 역시 주택과 조합원 입주권처럼 1년 이내 양도시 70%, 2년이내 양도시 60%로 인상했다. 시행시기는 2022년 1월1일 이후 양도하는 토지에 대해 인상된 세율이 적용된다. 

상가 및 오피스텔도 토지와 동일하게 단기양도에 대한 세율이 인상된다. 비사업용토지도 현행은 기본세율에 10%만 추가과세했는데 20%로 추가과세를 하게 된다.

하지만 다주택자라고 하더라도 주택 양도시 전부 중과세율을 적용받는 것은 아니다. 

첫 번째, 양도하는 주택이 조정지역인지 확인해야 한다.
두 번째, 조정지역이라면 양도하는 주택이 중과 제외 주택에 해당하는지 살펴볼 필요가 있다.
대표적인 예로 양도하는 주택이 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도), 광역시, 세종시 외의 지역(광역시·세종시 소속 군 및 읍·면지역 포함)이고 양도당시 기준시가가 3억원 이하인 주택인 경우다. 이때 다주택자라고 하더라도 중과세율을 적용받지 않고, 다른 주택을 양도할 때 주택수 계산에서도 제외된다.

예를 들어 서울에 기준시가가 2억원인 주택을 양도하는 다주택자의 경우에는 중과세율을 적용받지만, 충남 아산시에 기준시가 2억원인 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용받지 않는다. 이 경우 장기보유특별공제도 최대 30%까지 가능하기 때문에 세금 차이가 많이 날 수밖에 없다.

또 하나 예를 들어보자.
다음의 3개의 주택을 소유하고 있는 다주택자가 있다. 서울의 C주택을 양도한다고 가정해보자.

서울은 조정지역이고, 3주택을 소유한 다주택자이기 때문에 당연히 중과를 적용받는다. 하지만 아산시 주택은 기준시가 2억원으로 주택수 계산에서 제외된다. 즉, 3주택을 보유하고 있지만 3주택자의 중과세율(기본세율+30%)이 아닌 2주택자의 중과세율(기본세율+20%)이 적용된다.

이외에도 일정요건을 충족한 장기임대주택 양도, 주택을 상속받고 5년 이내 양도하거나 조정대상지역 지정 전에 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우 역시 중과세율이 적용되지 않는다. 따라서 조정지역의 주택을 양도하는 다주택자라고 하더라도 무조건 중과를 적용받는 것은 아니므로 주택 양도계획이 있다면 세무전문가와 충분한 상담이 필요하다.


※칼럼은 칼럼니스트 개인적인 의견이며 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다. 

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