코로나19로 상가 시장의 침체가 장기화되면서 폐업을 고민하는 자영업자들이 늘고 있다. 일부 임차인들은 권리금 회수 후 영업을 종료할 계획이지만, 그 과정에서 임대인의 권리금 회수 방해를 호소하는 경우가 적지 않다. 이럴 경우에는 임대인의 권리금 회수 방해 행위에 대한 자료를 수집하고 내용증명 절차를 진행하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)에서는 '권리금 회수 방해 행위'를 크게 4가지로 규정하고 있다. ▲임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급 받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, ▲임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ▲임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금 을 요구하는 행위, ▲그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등이다.
엄정숙 부동산 전문변호사는 "법적으로 권리금보호는 세입자의 권리이자 건물주의 의무"라면서 "건물주가 세입자의 권리금보호 의무를 위반 한 경우, 세입자는 3단계 절차를 기억해야 한다"고 조언했다. 권리금 회수를 위한 3단계 절차는 ▲내용증명 보내기 ▲손해배상청구소송 ▲강제집행이다.
첫번째 절차는 건물주에게 내용증명 보내기다. 내용증명이란, 어떠한 의사와 주장 등을 담은 내용물을 누가 누구에게 발송했는지를 제3자이자 공적기관인 우체국을 통해 증명받는 제도다. 강경한 의사를 전달함으로써 상대방에게 심리적인 압박감을 주는 작용을 한다.
특별한 형식이 있는 것은 아니며, 간결·명료하게 요점만 적어놓아도 된다. 엄 변호사는 내용증명 작성방법에 대해 "건물주가 권리금보호의무를 위반하는 이유를 상세히 알아보고 이를 근거로 작성하는 것이 좋다"고 했다.
문서 3통을 작성해 우체국에 제출을 하면 우체국에서는 서신 끝에 '내용증명 우편으로 제출하였다는 것을 증명한다'는 도장을 날인하고 1통은 우체국에 보관하고 1통은 상대방에게 발송하며 다른 1통은 제출인(발송인)에게 반환해 준다. 내용증명은 반드시 등기우편으로 발송해야 한다.
이 단계에서 사건이 원만하게 해결된다면 소송보다 적은 비용으로 쉽고 빠르게 문제를 해결할 수 있다.
두번째 절차는 권리금에 대한 손해배상청구소송이다. 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 배상토록 소송을 제기하는 것이다. 엄 변호사는 "소송은 내용증명이 통하지 않을 때 진행하는 절차"라며 "개인보다는 법률전문가의 도움을 받아 소송을 진행해야 재판 중에 법률적 주장에 대해 다투거나 유리한 주장을 효과적으로 펼칠 수 있어 승소 가능성이 높다"고 조언했다.
세 번째 절차는 강제집행이다. 세입자의 승소판결 후에도 돈을 주지 않고 버티는 건물주를 상대로 강제집행을 하는 것이다. 엄 변호사는 "강제집행은 반드시 소송에서 승소 판결문을 받아야 신청할 수 있다"며 "강제집행에는 ▲부동산경매 ▲동산압류 ▲채권압류 및 추심명령 ▲재산명시 ▲재산조회 등이 있다"고 설명했다.
다만 권리금을 주장을 하기 전에 세입자는 자신이 권리금 대상자인지부터 확인해야 한다. 확인사항으로는 ▲3기분 이상의 임대료 연체 여부 ▲재개발이 되어 다른 법령에 의해 건물주가 건물을 비워줘야 하는 의무가 있는 경우 ▲계약만료 6개월 이내에 건물주에게 신규 세입자를 주선했는지 여부 등에 따라 요건이 갖추어지지 않을 수 있다.




김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
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