[아시아경제 류태민 기자] “양도세 비과세 혜택 기일이 얼마 안 남았습니다. 동탄지역 10억원짜리 30평대 아파트와 교환매매하실 분 안계실까요?”
최근 거래절벽으로 아파트를 원하는 값에 팔기 어려워지자 그 대안으로 ‘교환매매’라는 게 성행하고 있다. 특히 서울 등 수도권 지역에서 일시적 1가구 2주택자를 중심으로 이런 수요가 많다. 온라인 부동산커뮤니티에는 중·고가 아파트를 급히 교환하고 싶다는 게시물들을 쉽게 찾을 수 있다. 아파트 교환을 주선해주겠다는 전문 중개업소도 등장했고 교환매매를 희망하는 수백명이 모여 서로 가격이 맞는 물건을 찾는 카카오톡 채팅방도 활발히 운영 중이다.
비슷한 가격의 아파트를 교환하는 방식의 매매는 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 누리기 위해 고안됐다. 세법상 투기과열지구·조정대상지역의 1가구 2주택자 중 기존에 2년 이상 실거주하던 주택을 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 내 매도할 경우 1주택자로 간주해 12억원까지 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 만약 신규 주택을 취득한 날로부터 1년을 넘길 경우 주택 매도 때 2주택자 양도세를 내야하므로 1년이 지나기 전 교환매매를 시도하는 것이다.
예를 들어 서울에 사는 김씨가 2년 이상 실거주한 주택 A(매입 당시 8억원, 현재 시세 12억원)와 신규 주택인 B를 매입한지 1년이 지나지 않은 시점에서, A주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받는다. 그런데 1년이 종료되어가는 시점에 A주택이 거래되지 않거나, A주택을 계속 보유하고 싶을 경우 교환매매를 선택할 유인이 생긴다. A주택과 비슷한 조건과 가격을 가진 C주택과 교환하면 되는 것이다. 이후 C주택을 언젠가 매매하게 되어도 취득가액이 12억원이므로, 8억원에 구매한 A주택을 판매하는 것보다 양도세가 적게 나온다.
물론 교환해서 매입한 주택의 경우 두 번째 주택을 취득한 것으로 여겨져 8%의 취득세가 중과된다. 그럼에도 양도세 비과세 혜택이 취득세보다 더 큰 경우가 많아 교환매매하려는 수요가 몰리는 것으로 보인다. 여기에 취득세의 경우 필요경비로 인정받아 추후 양도세 계산 시 공제 혜택도 받을 수 있다.
다만 기존 주택에 대한 비과세 혜택을 받았다고 해도 이후 매도하는 주택들에 대해서는 양도세 면제를 받기 어려워 미봉책에 불과하다는 지적도 나온다. 추후 얻은 주택에 대해선 2년 이상 실거주와 신규주택 취득 이후 1년 이내 매도라는 두 조건을 충족하는 게 불가능해 비과세 혜택이 1회성에 그치기 때문이다. 보유세 강화 등 다주택자에 대한 높은 세율이 부과된다는 점도 여전히 부담으로 작용한다.
또한 거래가를 속이는 경우 부동산 거래 불법행위로 국토교통부·경찰청·국세청·지방자치단체 등 관계 기관이 합동해 만든 ‘부동산거래조사팀’의 조사 대상이 될 위험성도 있다. 등가 교환을 하려면 한 쪽에서 매매가 ‘뻥튀기’를 하는 경우가 많은데, 이같은 사실이 적발될 경우 과태료 부과 등의 조치가 취해질 수 있다.




류태민 기자 right@asiae.co.kr
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